Yöneticinin Görev ve Yetkileri Nelerdir? Yapabileceklerinin Sınırı (KMK Madde 35)

1. Yöneticinin Yapmak Zorunda Olduğu Görevler (KMK Md. 35)

Kanuna göre şu işleri yapmak yöneticinin inisiyatifinde değildir, mecburiyetindedir:

• Gayrimenkulün Korunması: Binanın bakımı, onarımı ve temizliği ile ilgili tedbirleri almak. (Çatı akıyorsa onarmak, asansörü denetletmek).
• Sigorta Yaptırmak: Ana gayrimenkulü yangın ve afetlere karşı sigortalatmak.
• Parayı Toplamak: Aidatları ve avansları toplamak.
• Borçları Ödemek: Apartmanın elektrik, su, kapıcı maaşı gibi borçlarını topladığı paralarla ödemek.
• Tebligat Kabulü: Apartmana gelen resmi tebligatları kabul etmek ve ilgililere duyurmak.
• Dava Açmak: Aidatını ödemeyenlere karşı icra takibi başlatmak veya dava açmak.

2. Yöneticinin "Acil Durum" Yetkileri

Yönetici normalde Genel Kurul kararı olmadan büyük harcama yapamaz. ANCAK; Binanın güvenliğini tehdit eden acil bir durum varsa (Örn: Çatı fırtınada uçtu, kanalizasyon patladı, kazan dairesi su bastı), yönetici karar almayı beklemeden müdahale etme ve harcama yapma yetkisine sahiptir. Sonradan kat maliklerine bilgi verir.

3. Yönetici Neleri YAPAMAZ? (Yetki Sınırları)

Burası çok karıştırılıyor. Yönetici şunları ASLA yapamaz:

• Ceza Kesemez: Yönetici polis veya hakim değildir. Gürültü yapan komşuya para cezası kesemez.
• Elektrik/Su Kesemez: Aidat ödenmedi diye dairenin suyunu veya elektriğini vanadan kapatamaz. Bu "Hakkı olmayan yere tecavüz" suçuna girer.
• Daireye Zorla Giremez: Su kaçağı olsa bile, kat malikinin izni olmadan veya mahkeme kararı olmadan (polis eşliği hariç) kapıyı çilingirle açıp içeri giremez.
• Hapis Hakkı Kullanamaz: Borcundan dolayı komşunun eşyasına el koyamaz (Haciz işlemini sadece İcra Memuru yapar).

4. Defter Tutma ve Belge Saklama Yükümlülüğü

Yönetici, tüm gelir-gider belgelerini, faturaları ve kararları saklamak zorundadır. Görevi bittiğinde bu belgeleri yeni yöneticiye eksiksiz devretmekle yükümlüdür. Kaybolan her belgeden şahsen sorumludur.